GYODER Gösterge' Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2017-2. Çeyrek Raporu

GYODER’in, Türk Ekonomi Bankası (TEB) katkılarıyla hazırladığı raporda, gayrimenkul sektörünün, büyüyen Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam edeceği belirtilerek, dünya ile kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiği ve orta vadede eğilimin büyüme yolunda olacağı vurgulandı.

Emlak Pencerem / emlak haberleri merkezi - 25 Eylül  2017 - İstanbul

2016 yılında toplam konut stokuna 752 bin 587 yeni konutun eklendiği belirtilen GYODER Gösterge’de, 2017 yılının ilk 6 aylık sürecinde konut satışlarının 654 bin 363 adetlik bir rakama ulaştığı ifade edildi. Rapora göre, ilk kez satılan konutlarda ilk çeyreğe kıyasla yüzde 3’lük bir artış görülürken, ikinci el satışlarda yaşanan daralma yaklaşık yüzde 1 seviyesinde gerçekleşti.   İlk yarıyıl olarak değerlendirildiğinde ise 2016 ilk yarıyılına göre ikinci el satışlarda adet bazındaki yüzde 5 seviyesinde artış yaşandı.  

GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği), dünya ve Türkiye ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere, sektör içi üretim rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’ ile gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor. 2017 yılında da Türk Ekonomi Bankası (TEB) katkılarıyla hazırlanan GYODER Gösterge, tasarımında ve içeriğinde gerçekleştirilen revizyonlar sonucu yepyeni bir kimlikle yayınlanıyor. Temel ekonomik verilerin yanı sıra konut, krediler, AVM, ofis, lojistik, turizm, GYO gibi gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporda, Prof. Dr. Emre Alkin’in de değerlendirmeleri yer alıyor. Rapor, aynı zamanda GYODER Gösterge’nin yenilenen web sitesi ile dijital ortama taşınıyor. 

Türkiye gayrimenkul sektörünün dinamiklerinin incelendiği GYODER Gösterge 2017-2. Çeyrek Raporu’nda; inşaat şirketlerinin giderek kurumsallaşıp, daha etkin bir finansman yönetimi yapmaları ve talep sahiplerinin taleplerinde daha rasyonel davranmalarının, konut ve inşaat piyasasının etkinliğini giderek artırdığına dikkat çekildi. Geçtiğimiz yıl durağan bir seyir izleyen konut endekslerinde yılın ilk çeyreğinde başlayan artış trendinin devam ettiğine işaret edilen raporda, REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre, Haziran ayı fiyat artışının, bir önceki aya göre yüzde 0,29, geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 2,74 oranında gerçekleştiği belirtildi.  

2017-2. Çeyrekte Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalamasının 122’ye yükseldiği ifade edilen raporda, Gayrimenkul Güven Endeksi’nin, 2017 yılı üçüncü çeyreğinde, geçen çeyrek döneme göre yüzde 3,11 azalışla 109 (Kısmen İyimser) Gayrimenkul Fiyat Beklenti Endeksi’nin ise yüzde 2,16 azalışla 104 (Kısmen İyimser) olarak ölçüldüğü ifade edildi. 

Yabancı yatırımcılara konut satışı yüzde 25 arttıRapora göre, markalı konut projeleri kapsamında ikinci çeyrekte gerçekleştirilen satışların yüzde 5,61’lik kısmı yabancı yatırımcılara yapıldı. Türkiye geneli  yabancıya konut satışları ilk çeyreğe göre yaklaşık yüzde 25’lik artış ile 5 bin 325 adet seviyesinde gerçekleşti. Ayrıca 2016 ve 2017’nin ilk 6 ayında, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul oldu. 

Markalı konut projelerinin yüzde 51,58’i senetle satıldıRaporda ayrıca ikinci çeyrekte markalı projelerinden konut satın alan müşterilerin peşinat kullanım oranının yüzde 17,96, banka kredisi kullanım oranı yüzde 30,46 ve senet kullanım oranının yüzde 51,58 olarak gerçekleştiği, stok erime hızının ise yüzde 3,78 olduğu belirtildi.

Dünya ile kıyaslandığında sektör daha fazla potansiyel içeriyorTürkiye konut sektöründe orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacının yoğun olarak sürdüğünün vurgulandığı raporda şu bilgilere yer verildi: “Orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre biraz yavaşlamakta olduğu söylenebilir. Ancak yatırım amacıyla hareket eden gerçek ve tüzel kişilerin (yerli-yabancı) markalı, belli standartların üstündeki lüks konut talebi de bu segmenti canlı tutuyor. Ticari konut pazarı ise ekonomideki gelişmelerden ve ticari hayattan daha fazla etkilenir bir tutum sergilemek ile birlikte gerek demografik etkenler gerekse sağlanan belli bir büyüme hızı neticesinde canlı kalabilmektedir. Türkiye gayrimenkul sektörü, büyüyen Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam edecektir. Demografik ve ekonomik gelişmeler göz önüne alınıp dünya ile kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiği görülüyor. Gerek ülkemiz gerekse sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe, sektörde orta vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır.

Tüketici sadece fiyata bakmayıp daha rasyonel karar veriyorTürkiye genelinde taşınmaz fiyatlarına bakıldığında ‘gayrimenkul piyasasının’, dinamikliğin yanı sıra denge fiyatını da yakalamaya çalıştığının görüldüğüne dikkat çekilen raporda, şu tespitlere yer verildi: “Türkiye konut piyasasında alt pazarlar bazında dinamik ve rasyonelleşen eğilimler görülüyor. Özellikle fiyat hareketlerinde gerektiğinde ‘düzeltme’ gerektiğinde de ‘artışlar’ görülebiliyor. Konut yapı izinlerinin piyasa beklentilerine göre yükleniciler tarafından azaltılıp-çoğaltılması dinamik bir şekilde sürüyor. Tüketicinin giderek daha rasyonel kararlar vererek sadece fiyat kıstasına  bakmadığı, yapı kalitesi, malzemesi, ulaşım kolaylığı gibi pek çok unsuru değerlendirdiği görülüyor. Yabancı yatırımcıların sadece konut niteliği ve niceliğine değil aynı zamanda mülk edindikleri şehri ‘bir yaşam alanı’ olarak görmelerinin etkileri de dikkat çekiyor. Bunun en tipik örneği İstanbul’da görülen yabancılara yönelik konut satışlarıdır.

Konut kredisi hacmi ilk çeyrek sonunda 185 milyar TL’ye ulaştıKullanılan yeni konut kredisi miktarı 2017 yılının ilk çeyreğinde bir önceki  yılın aynı  dönemine göre  yüzde 68 artarak 18,8   milyar  TL’ye  ulaştı. Bu  oran   2016 son  çeyreğinde ise  yüzde 87  olarak  en  yüksek  seviyesini görmüştü. Ortalama kredi  tutarı  ise  2017’nın  ilk çeyreğinde   bir   önceki    yılın   aynı    dönemine   göre yüzde 22,4  artarak 140.000 TL oldu.  Konut kredisi  faiz oranlarındaki düşüş geçtiğimiz  yılın ikinci çeyreğinden bu  yana   devam ederken, bu  yılın  ikinci çeyreğinden itibaren faizlerde  yükselme görülmektedir. 2017 Haziran ayı itibarıyla konut  kredilerinde aylık faiz oranı  yüzde 0,93, bileşik faiz ise yüzde 11,78  seviyesinde gerçekleşti. Toplam  bankacılık sektörü içerisinde Yerli Özel ve Yabancı Mevduat   Bankaları’nın sayısı  geçtiğimiz  yıla göre  arttı. Toplam  konut  kredisi  hacmi  ise  2017  yılı 1. Çeyrek  itibarıyla 185  milyar TL’yi aştı. Konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı hem bir önceki yılın aynı  dönemine göre  hem  de  bir önceki  çeyreğe göre  artarak yüzde 38,7  oldu. 

Ofis kiralamalarında geçen yıla göre yüzde 72,5 artış yaşandı2017-2. Çeyrekte, geçen   sene   aynı    dönemin yaklaşık  iki katına  denk  gelen  82 bin 774 metrekare yeni ofis alanı tamamlanarak piyasaya girdi. Buna  ek olarak  2017-2. Çeyrekte yeni  kiralamalarda bir  önceki  çeyreğe göre  yüzde 19,3,  geçen yıla göre  ise  yüzde 72,5  oranında artış kaydedildi.  Yılın  ikinci  çeyreğinde  69 bin 571  metrekare toplam   kiralama işlemi    gerçekti. Bu    işlemlerin     yaklaşık yarısını  yeni kiralamalar, diğer yarısını  ise sözleşme yenilemeleri oluşturdu. Metrekare    bazında anlaşmaların   yüzde 53’ü    MİA (Merkezi İş Alanı) bölgesinde,  yüzde 5’i   MİA dışında kalan  Avrupa  Yakası’nda  ve  yüzde 42’si  Anadolu Yakası’nda gerçekleşti. Finansal anlamdaki olumlu gelişmelerin ekonomik büyümeyi    kısa   vadede  iyileştirmesi   beklenmekle birlikte bu  durumun özel  yatırımlarda da  yükselişe neden olması   umuluyor. Fakat  belirli bir oranda da  olsa devam  eden   döviz   kurlarındaki    dalgalanmalar   ve yüksek   işsizlik  seviyesinden  dolayı  kiraların   gelecek dönemlerde düşmeye devam etmesi bekleniyor. 

Toplam AVM sayısı 400’e ulaştı, proje aşamasında 65 AVM var2017 yılı  2.  Çeyrek   itibarıyla Türkiye  genelinde  toplam AVM sayısı 400’e ulaştı. En fazla AVM’ye sahip  iller sırasıyla; 125 adet  ile İstanbul,  32 adet  ile Ankara ve 23 adet  ile İzmir oldu. Toplam  kiralanabilir  alan  stoku bir önceki  yıla göre  yaklaşık  yüzde 5’lik artış  ile 11  milyon 793 bin 752 metrekareye ulaştı. İstanbul,  toplam  kiralanabilir alan  stokunun yaklaşık  yüzde 38’ini oluşturuyor. 2017 yılı 2. Çeyrek  sonu  itibarıyla Perakende Ciro Enkdeksi 220, Ziyaretçi Endeksi 99’dur. Proje  aşamasında, 30’u İstanbul’da olmak üzere toplam 65 AVM bulunuyor. Bugün için Türkiye geneli AVM yatırımları incelendiğinde; AVM’lerin, özellikle  satın   alma   gücü,   eğitim  düzeyi, okuryazarlık  oranı   daha yüksek   olan  Marmara Bölgesi’nde yoğunlaştığı görülüyor. Bunu İç Anadolu ve Ege Bölgesi takip ediyor. 1.000    kişiye   ortalama  148   metrekare kiralanabilir alanın düştüğü Türkiye’de,  ilk üç  sırayı;  303  metrekare ile İstanbul, 277  metrekare ile  Isparta, 267  metrekare ile  Bolu  paylaşıyor. Türkiye’de   2019’a    kadar    yeni   yapılacak  AVM’lerle birlikte 1.000  kişiye 176 metrekare kiralanabilir alanın  düşeceği öngörülüyor.

Rusya ile düzelen ilişkiler Antalya pazarını  toparladı2017’nin  ilk yarısında Türkiye’yi ziyaret eden yabancı turistin yüzde 37’si İstanbul’a,  yüzde 28’i Antalya’ya, yüzde 5’i Muğla’ya geldi. Bu üç ili yüzde 3 ve yüzde 1’lik paylarla İzmir ve Ankara izledi. Gelen   turist   sayıları   2016’nın   ilk  çeyreği ile   karşılaştırıldığında;   Antalya’ya    gelen     turistlerin 2017’nin ilk yarısında yaklaşık  yüzde 50 artış  göstererek 2,1 milyondan  3,3  milyona  çıktığı  gözlemlendi. Bunun sebebi Antalya’nın  en  büyük  pazarlarından  biri  olan Rusya ile 2016 yılında bozulan dış ilişkilerin 2017 yılında toparlanmış olması şeklinde yorumlandı.