2026’da kazananlar; ev satanlar değil, veriyi okuyup müşterisine netlik sunanlar olacak

2025, Konut Satışlarında Tarihin En Güçlü 2. Yılı: Fiyatlar Değil, Davranış Rekor Kırdı

İnsanlar 2025’te Ev Almadı. Paralarını Korumaya Çalıştı.

Kasım ayında piyasa koridorlarında hep aynı cümle yankılanıyordu: "Satışlar düştü, piyasa öldü."
O gün, kıymetli ortağım Belgin Benek ile burada farklı bir pencere açtık ve net bir şerh düştük: "Aylık dalgalanmaya değil, yıllık trende bakın. Büyük resmi kaçırıyorsunuz. Aralık verisiyle tarihsel bir zirve gelebilir."

Ve haklı çıktık.

TÜİK dün 2025 verilerini açıkladı. Rakamlar sadece bir artışı değil, bir zafer ilanını gösteriyor.

📊 TÜİK Net Konuştu: 2025, Rekor Liginde Bir Yıl

• Toplam Konut Satışı: 1.688.910 adet (%14,3 artış)
• Aralık Ayı Deparı: 254.777 adet (%19,8 artış)
• İpotekli Satışlar: Yıllık %49,3 artış
• Nakit Gücü (Diğer Satışlar): 1.452.242 adet
• İkinci El Satışlar: 1.148.124 adet
• Yabancıya Satış: %9,4 düşüş

Bu tablo bize şunu bağırıyor: Türkiye konut piyasası, 2011’den bu yana tarihinin en yüksek ikinci satış yılına ulaştı. Piyasa ölmedi. Sadece şekil değiştirdi.

Peki Biz Neyi Gördük, Çoğunluk Neyi Iskaladı?

1️⃣ Saha Aklı Olayı Değil, Tepkiyi Okur Kasım ayındaki yavaşlama bir "son" değil, bir nefes alma idi. Piyasalar manşetlerle değil, davranışlarla okunur. Aralık ayında gelen 254 binlik dev kapanış, yılın bütün hikâyesini yeniden yazdı.

2️⃣ Kredi Faizi Değil, “Davranış” Kazandı Evet, faizler yüksekti. Ama 1,45 milyon konut (toplamın %86'sı) kredisiz el değiştirdi. Para vardı. Ama bankaya değil, "güvene" (gayrimenkule) yöneldi. Nakit, yastık altından sahaya indi.

3️⃣ Bu Bir “Yatırım” Değil, “Korunma” Refleksi Aralık ayındaki bu olağanüstü hacim, sıradan bir yıl sonu rallisi değil. Literatürde bunun adı: "Korunma Amaçlı Hızlanmış Talep."

Tapusor verileri reel artışın sadece %0,3'te kaldığını gösterirken, Endeksa verisi de reel bazda gerilemeye işaret ederek noktayı koydu: ❌ Reel Kazanç Yok. ✅ Korunma Var.

Yani alıcı; "Bu ev beni zengin eder mi?" diye değil, "Bu parayı bugün eve gömmezsem yarın pul olur mu?" korkusuyla hareket etti. Kazanmak için değil, kaybetmemek için aldı.

4️⃣ Asıl Tehlike Kapıda: "Raf Boşalıyor" Fiyat tartışırken gözden kaçan devasa bir risk var: Arz Kıtlığı. Sahadaki ruhsat ve iskan verilerini satış hızıyla çaprazladığımızda korkutucu bir gerçek çıkıyor: Elimizde sadece 5-7 aylık birinci el konut stoku kaldı. Kanıt mı istiyorsunuz? TÜİK verisine bakın: 2025'te İkinci El Satışlar 1.148.124 adede ulaşırken, İlk El Satışlar 540.786 adette kaldı. Piyasa üretimden değil, stoktan yiyor. Maliyetler ve finansman zorluğu nedeniyle şantiyeler durdu, yerine yenisi gelmiyor. Bugün "fiyat düşer mi" diye bekleyen alıcı, yarın "alacak ev bulamama" (kıtlık rantı) gerçeğiyle yüzleşecek.

Nörobilim Ne Diyor? Alıcı rasyonel davranmadı, duygusal davrandı. FOMO (Fırsatı Kaçırma Korkusu) bitti, Loss Aversion (Varlığını Koruma) başladı. Fiyatlar reel olarak yatay kalsa da, satış hacminin rekor kırmasının tek bilimsel açıklaması budur.

Meslektaşıma Şefkatli Bir Saha Notu

Sevgili emlak danışmanı, Bu rekor seni rehavete sürüklemesin. Bu rüzgâr, yelkeni sağlam olanı taşır; olmayanı devirir.

• Müşterin "ev" aramıyor, "güvenli liman" arıyor.
• "Metrekare fiyatı" anlatmayı bırak, "Enflasyon kalkanı" anlat.
• Kredi faizini bahane etme. 1,4 milyon kişi kredisiz ev aldı.
• "Para yok" demek kolay, "Doğru çıpa yok" demek daha dürüst.

Son Söz

2025’te 1.688.910 imza atıldı. 2026’da kazananlar; ev satanlar değil, veriyi okuyup müşterisine netlik sunanlar olacak. Ağıt yakanlar değil.

Saha; cesurları, matematiği bilenleri ve duyguyu yönetebilenleri sever.

Siz hangisisiniz?

Hilmi Işıkören & Belgin Benek - Türkiye'nin En Köklü Emlak Eğitmenleri