Emlak Pencerem Genel Yayın Yönetmeni ve Gayrimenkul Uzmanı Kolçak sözlerine şöyle başladı: ''2020'de en merak edilen konulardan biri, konut fiyatları ne olacak, konut satışları böyle devam edecek mi, sektör nereye gidiyor bunlar çok merak ediliyor. 2020'yi anlatabilmek için 2019'u iyi okumak gerekiyor.''
Emlak Pencerem - 31 Aralık 2019
2019 yılına dair kısa bir özet
''2019'da neler oldu hatırlarsanız; 2018'de başlayan dolar kur dalgası, yüksek faiz oranlarıyla aslında biz 2019'a girdik dolayısıyla 2019'un zor geçeceğini hepimiz tahmin ediyorduk zor bir yıl olacağını, açıkçası kolay bir yıl olmadı. 2019'a girerken yüksek faiz oranlarıyla girdik, mevduat faizleri yüksekken girdik. Mevduat faizleri çok yüksekti. Çok uzun yıllardır böyle bir faiz oranı yoktu neredeyse. Yüzde 27, 28'leri gördük. Buna paralel bir şekilde konut kredi faiz oranları yüzde 2'lerin üzerini gördü. Dolayısıyla konut satılmadı, hatta yüzde 50-55 leri bulan satışlar oldu. İpotekli satışlar çakıldı, konut satışları genel anlamda çakıldı, talep olmadı dolayısıyla da talep olmayınca da otomatikman fiyatlar da aşağıya iniş devam etti. Hem reel anlamda hem nominal anlamda konut fiyatlarında düşüşler oldu. Bunu Konut Fiyat İstatistikleri gösteriyor, biz buna bakarak anlatıyoruz. Etrafınıza bakın diye her zaman söylüyorum. Mutlaka buna benzer, durumun böyle olduğunu teyit edeceksinizdir siz de.
Aslında 2019'un ilk yarısını bitirdik, ikinci yarısından itibaren değişiklikler oldu. Ne zaman değişecek, neler olacak derken, ilk yarıdaki yerel seçimleri de unutmayalım. Çünkü yerel seçimler de ciddi anlamda ekonomiyi etkiledi. 2019'un ikinci yarısından itibaren Merkez Bankası'nın faiz oranlarını aşağı indirmesiyle beraber piyasada bir açılma oldu. Dolayısıyla Temmuz ayıyla beraber önce mevduat faizleri hemen arkasından konut kredi faiz oranları inmeye başladı. Bunların inmesiyle beraber aynı şekilde konut satışlarının da artışa geçtiğini gördük. İstatistikler bize bunu gösterdi, TÜİK'in açıkladığı istatistikler doğrultusunda bunları gördük. Faizler indikçe konut satışları arttı.''
Bu sene ipotekli konut satışlarında patlama yaşandı
''Çok fazla insan kredi kullanarak ev aldı bunun sebebi de şu; 2018 Ağustos ayından bu yana bu yüksek faiz oranları, dolardaki hareketlilik bir sürü sebep var bununla alakaklı, bekleyen bir kesim vardı, özellikle kredi kullanıp ev alacak olan ciddi bir kesim vardı. Dolayısıyla faizlerin düşmesiyle beraber aslında o bekleyen kitlede harekete geçmiş oldu ve satışları bir anda yukarıya çıkardı. Bugün geldiğimiz noktada, ipotekli satışlar yüzde 700'leri buldu. Yüzde 700'lerin üzerinde artış oldu ipotekli konut satışlarında. Yine aynı şekilde konut satışlarında yüzde 55'leri bulan artışlar oldu. Yani faizlerin sektöre ciddi anlamda hareketlilik getirdiğini yüzde yüz söyleyebiliriz. Bunu piyasa söylüyor, istatistikler söylüyor.''
Daha 2020'ye girmeden müjdeli haberler aldık
''2020'de neler olacak merak ediliyor. Şimdi, faiz çok önemli bir etken bunu birlikte gördük ve yaşadık. Hakikaten bu süreç tarihi bir süreç, bu süreç hem sektör açısından hem genel ekonomik açıdan unutmayacağımız çok önemli bir sene geçirdik, 2019'u unutmayacağız bu anlamda. Bu faizlerin bu kadar etki etmesi, 2020'de de faizlerin düşecek olması ya da düşüyor olmasını düşünüyor olursak aslında talebin aynı şekilde artacağını söyleyebiliriz. Daha bir kaç gün önce Cumburbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, faizin tek haneye düşeceğini söyledi. Bu demek oluyor ki 2020'de, Merkez Bankası'nın Ocak ayında yapacağı yani 2020'de yapacağı ilk toplantıda faizler tek haneye gelecek. Sektörü ilgilendiren bir diğer önemli bir haberi de, Hazine ve Maliye Bakanı Sayın Berat Albayrak vermişti bundan bir kaç gün önce. Sayın Albayrak, Kamu bankalarının konut kredi faiz oranlarını sıfır projelerde 0,79 seviyesine kadar düşüreceğini söyledi, böyle bir müjde verdi. Bu şu demek oluyor; faizler düşeceğine göre konut kredi faiz oranları da bir tık düşecek anlamına geliyor ve tabi ki sıfır projeler son aylarda ikinci ellere göre çok geride kalmıştı biraz da onu hareketlendirmek için sıfır olan yani müteahhitin sattığı projelerdeki faiz oranlarını 0,79 seviyelerine ineceğini söylüyor Bakan Berat Albayrak. Dolayısıyla biz Temmuz ayıyla beraber başlayan sektördeki iyimser havanın ya da talepteki yükselişin şu bahsedilen faiz oranlarındaki indirimin devam edeceğini ve bu iyimser havanın devam edeceğini bize gösteriyor.''
2020'de konut fiyatları nasıl olacak?
''Fiyatlar ne olur kısmında eğer aynı şekilde böyle gider ise ve yine aynı şekilde düşük faiz oranı, aynı şekilde talep artarak devam ederse 2019 yılında her ay bir tık artan konut fiyatları, 2020'de de her ay biraz daha iyileşerek devam edecek gibi görünüyor. Parantez açıp şunu söylemek gerekiyor; 2020 boyunca bunu devam ettirirsek elimizdeki stokları da ciddi anlamda eritmiş olacağız gibi duruyor. Bu da fiyatları ufakta olsa yavaş yavaş önümüzdeki 2020'de yukarı taşıyacaktır. 2020 böyle başlayacak ve böyle gidecek gibi duruyor.
Geçtiğimiz sene bir çok neden konut alımına engel olmuştu
''Geçen sene konut fiyatları düşerken talep neden artmıyor? diye konuşmuştuk. Talebin artmamasının en büyük nedenlerden bir tanesinin, mevduatın senelik neredeyse yüzde 20'nin üzerinde veriyor olması demiştim. Bugün geldiğimiz noktada artık mevduat faizleri oldukça düşük. Dolayısıyla konut kredi faiz oranları da buna paralel bir şekilde psikolojik sınır olan yüzde 1'in altına gelmesi gerekiyor demiştim ve yüzde 1'in altına geldi, bu da talebi etkilemişti. Dolayısıyla talep bu noktada özellikle artış gösteriyor.
Bir neden de insanlar işsiz kalmaktan, taksitleri ödeyememekten korkuyor, gelecek kaygısından dolayı konut alıcısı büyük ve uzun vadeli borçların altına giremiyor. Bence bu nokta hala devam ediyor. İşsizlik oranları hala çok yüksek çünkü. Bu noktada talebi daha fazla arttırabiliriz ama istediğimiz orana gelebilmemiz için birşeylerin yapılıyor olması gerekiyor açıkçası.
Amortisman sürelerinden bahsetmiştik bir de. İnmesi gerekiyor demiştim. Amortisman süreleri 30 yıla çıkmıştı ama bugün geldiğimiz noktada konutun kendini amorte etme süresinin piyasada alıcı bulan konutlara bakıyorum, fiyatlama da hemen hemen 18 ila 20 yıl maksimum 23 yıl makas aralığında gidip geliyor. Amortisman süreleri de hemen hemen 30 yıldan 18'lere 17'lere kadar indi. Hatta ben 17 yılları da gördüm ama çok az çıkıyor. Tabi bulursanız da kaçırmayın 17 yıl amortismanı olacak birşey kaçırılacak gibi değil açıkçası.
Geçen sene saydığım nedenlerden bir tanesi de konut yatırım olmaktan çıkmıştı, sebebi de şu konuta yatırım yapanlar, konut fiyatları bir anda talep kesilip konut fiyatları düşmeye başlayınca gerçek yatırımcı başka yere kaydı, genelde yurtdışına kaydı. O sermaye orada kalmaya devam ediyor. Bu sermaya ülkemize gelmiş değil ve şu an da alıcılar daha çok ev almak için alıyor daha çok oturum için alınıyor.''
Her an bir süpriz olabilir
''Şu anki veriler bunu gösteriyor, bu anlamda değerlendirmeler yapıyorum ama tabi her an bir sürpriz olabiliyor bu sene de yaşadık. Amerika'dan gelen haberlerle, Trump'ın attığı tweetlerle vs ile de çok etkileniyor piyasa. Şu anki veriler bu şekilde ama süprizler olabilir onları bilemeyiz. Ekonomik ve siyasi istikrar aynen bugün böyle devam ettiği sürece, rakamlar da böyle gittiği müddetçe küçükte olsa iyileşmelerin olup devam edeceğini söyleyebiliriz onun dışında anlık değerlendirebiliriz.''
Hatice Kolçak'ın kişisel YouTube kanalına abone olmak ve diğer videolarını izlemek için tıklayın.
Sosyal medya hesalarımızı takip edin!
EmlakPencerem.com sosyal medya hesaplarını takip ederek anında bildirim alabilir, emlak sektörüne ilişkin en son haberleri öğrenebilirsiniz.
Facebook hesabımızı takip etmek için tıklayın.
YouTube kanalımızı takip etmek için tıklayın
Twitter hesabımızı takip etmek için tıklayın.
Emlak Pencerem - 31 Aralık 2019
2019 yılına dair kısa bir özet
''2019'da neler oldu hatırlarsanız; 2018'de başlayan dolar kur dalgası, yüksek faiz oranlarıyla aslında biz 2019'a girdik dolayısıyla 2019'un zor geçeceğini hepimiz tahmin ediyorduk zor bir yıl olacağını, açıkçası kolay bir yıl olmadı. 2019'a girerken yüksek faiz oranlarıyla girdik, mevduat faizleri yüksekken girdik. Mevduat faizleri çok yüksekti. Çok uzun yıllardır böyle bir faiz oranı yoktu neredeyse. Yüzde 27, 28'leri gördük. Buna paralel bir şekilde konut kredi faiz oranları yüzde 2'lerin üzerini gördü. Dolayısıyla konut satılmadı, hatta yüzde 50-55 leri bulan satışlar oldu. İpotekli satışlar çakıldı, konut satışları genel anlamda çakıldı, talep olmadı dolayısıyla da talep olmayınca da otomatikman fiyatlar da aşağıya iniş devam etti. Hem reel anlamda hem nominal anlamda konut fiyatlarında düşüşler oldu. Bunu Konut Fiyat İstatistikleri gösteriyor, biz buna bakarak anlatıyoruz. Etrafınıza bakın diye her zaman söylüyorum. Mutlaka buna benzer, durumun böyle olduğunu teyit edeceksinizdir siz de.
Aslında 2019'un ilk yarısını bitirdik, ikinci yarısından itibaren değişiklikler oldu. Ne zaman değişecek, neler olacak derken, ilk yarıdaki yerel seçimleri de unutmayalım. Çünkü yerel seçimler de ciddi anlamda ekonomiyi etkiledi. 2019'un ikinci yarısından itibaren Merkez Bankası'nın faiz oranlarını aşağı indirmesiyle beraber piyasada bir açılma oldu. Dolayısıyla Temmuz ayıyla beraber önce mevduat faizleri hemen arkasından konut kredi faiz oranları inmeye başladı. Bunların inmesiyle beraber aynı şekilde konut satışlarının da artışa geçtiğini gördük. İstatistikler bize bunu gösterdi, TÜİK'in açıkladığı istatistikler doğrultusunda bunları gördük. Faizler indikçe konut satışları arttı.''
Bu sene ipotekli konut satışlarında patlama yaşandı
''Çok fazla insan kredi kullanarak ev aldı bunun sebebi de şu; 2018 Ağustos ayından bu yana bu yüksek faiz oranları, dolardaki hareketlilik bir sürü sebep var bununla alakaklı, bekleyen bir kesim vardı, özellikle kredi kullanıp ev alacak olan ciddi bir kesim vardı. Dolayısıyla faizlerin düşmesiyle beraber aslında o bekleyen kitlede harekete geçmiş oldu ve satışları bir anda yukarıya çıkardı. Bugün geldiğimiz noktada, ipotekli satışlar yüzde 700'leri buldu. Yüzde 700'lerin üzerinde artış oldu ipotekli konut satışlarında. Yine aynı şekilde konut satışlarında yüzde 55'leri bulan artışlar oldu. Yani faizlerin sektöre ciddi anlamda hareketlilik getirdiğini yüzde yüz söyleyebiliriz. Bunu piyasa söylüyor, istatistikler söylüyor.''
Daha 2020'ye girmeden müjdeli haberler aldık
''2020'de neler olacak merak ediliyor. Şimdi, faiz çok önemli bir etken bunu birlikte gördük ve yaşadık. Hakikaten bu süreç tarihi bir süreç, bu süreç hem sektör açısından hem genel ekonomik açıdan unutmayacağımız çok önemli bir sene geçirdik, 2019'u unutmayacağız bu anlamda. Bu faizlerin bu kadar etki etmesi, 2020'de de faizlerin düşecek olması ya da düşüyor olmasını düşünüyor olursak aslında talebin aynı şekilde artacağını söyleyebiliriz. Daha bir kaç gün önce Cumburbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, faizin tek haneye düşeceğini söyledi. Bu demek oluyor ki 2020'de, Merkez Bankası'nın Ocak ayında yapacağı yani 2020'de yapacağı ilk toplantıda faizler tek haneye gelecek. Sektörü ilgilendiren bir diğer önemli bir haberi de, Hazine ve Maliye Bakanı Sayın Berat Albayrak vermişti bundan bir kaç gün önce. Sayın Albayrak, Kamu bankalarının konut kredi faiz oranlarını sıfır projelerde 0,79 seviyesine kadar düşüreceğini söyledi, böyle bir müjde verdi. Bu şu demek oluyor; faizler düşeceğine göre konut kredi faiz oranları da bir tık düşecek anlamına geliyor ve tabi ki sıfır projeler son aylarda ikinci ellere göre çok geride kalmıştı biraz da onu hareketlendirmek için sıfır olan yani müteahhitin sattığı projelerdeki faiz oranlarını 0,79 seviyelerine ineceğini söylüyor Bakan Berat Albayrak. Dolayısıyla biz Temmuz ayıyla beraber başlayan sektördeki iyimser havanın ya da talepteki yükselişin şu bahsedilen faiz oranlarındaki indirimin devam edeceğini ve bu iyimser havanın devam edeceğini bize gösteriyor.''
2020'de konut fiyatları nasıl olacak?
''Fiyatlar ne olur kısmında eğer aynı şekilde böyle gider ise ve yine aynı şekilde düşük faiz oranı, aynı şekilde talep artarak devam ederse 2019 yılında her ay bir tık artan konut fiyatları, 2020'de de her ay biraz daha iyileşerek devam edecek gibi görünüyor. Parantez açıp şunu söylemek gerekiyor; 2020 boyunca bunu devam ettirirsek elimizdeki stokları da ciddi anlamda eritmiş olacağız gibi duruyor. Bu da fiyatları ufakta olsa yavaş yavaş önümüzdeki 2020'de yukarı taşıyacaktır. 2020 böyle başlayacak ve böyle gidecek gibi duruyor.
Geçtiğimiz sene bir çok neden konut alımına engel olmuştu
''Geçen sene konut fiyatları düşerken talep neden artmıyor? diye konuşmuştuk. Talebin artmamasının en büyük nedenlerden bir tanesinin, mevduatın senelik neredeyse yüzde 20'nin üzerinde veriyor olması demiştim. Bugün geldiğimiz noktada artık mevduat faizleri oldukça düşük. Dolayısıyla konut kredi faiz oranları da buna paralel bir şekilde psikolojik sınır olan yüzde 1'in altına gelmesi gerekiyor demiştim ve yüzde 1'in altına geldi, bu da talebi etkilemişti. Dolayısıyla talep bu noktada özellikle artış gösteriyor.
Bir neden de insanlar işsiz kalmaktan, taksitleri ödeyememekten korkuyor, gelecek kaygısından dolayı konut alıcısı büyük ve uzun vadeli borçların altına giremiyor. Bence bu nokta hala devam ediyor. İşsizlik oranları hala çok yüksek çünkü. Bu noktada talebi daha fazla arttırabiliriz ama istediğimiz orana gelebilmemiz için birşeylerin yapılıyor olması gerekiyor açıkçası.
Amortisman sürelerinden bahsetmiştik bir de. İnmesi gerekiyor demiştim. Amortisman süreleri 30 yıla çıkmıştı ama bugün geldiğimiz noktada konutun kendini amorte etme süresinin piyasada alıcı bulan konutlara bakıyorum, fiyatlama da hemen hemen 18 ila 20 yıl maksimum 23 yıl makas aralığında gidip geliyor. Amortisman süreleri de hemen hemen 30 yıldan 18'lere 17'lere kadar indi. Hatta ben 17 yılları da gördüm ama çok az çıkıyor. Tabi bulursanız da kaçırmayın 17 yıl amortismanı olacak birşey kaçırılacak gibi değil açıkçası.
Geçen sene saydığım nedenlerden bir tanesi de konut yatırım olmaktan çıkmıştı, sebebi de şu konuta yatırım yapanlar, konut fiyatları bir anda talep kesilip konut fiyatları düşmeye başlayınca gerçek yatırımcı başka yere kaydı, genelde yurtdışına kaydı. O sermaye orada kalmaya devam ediyor. Bu sermaya ülkemize gelmiş değil ve şu an da alıcılar daha çok ev almak için alıyor daha çok oturum için alınıyor.''
Her an bir süpriz olabilir
''Şu anki veriler bunu gösteriyor, bu anlamda değerlendirmeler yapıyorum ama tabi her an bir sürpriz olabiliyor bu sene de yaşadık. Amerika'dan gelen haberlerle, Trump'ın attığı tweetlerle vs ile de çok etkileniyor piyasa. Şu anki veriler bu şekilde ama süprizler olabilir onları bilemeyiz. Ekonomik ve siyasi istikrar aynen bugün böyle devam ettiği sürece, rakamlar da böyle gittiği müddetçe küçükte olsa iyileşmelerin olup devam edeceğini söyleyebiliriz onun dışında anlık değerlendirebiliriz.''
Hatice Kolçak'ın kişisel YouTube kanalına abone olmak ve diğer videolarını izlemek için tıklayın.
Sosyal medya hesalarımızı takip edin!
EmlakPencerem.com sosyal medya hesaplarını takip ederek anında bildirim alabilir, emlak sektörüne ilişkin en son haberleri öğrenebilirsiniz.
Facebook hesabımızı takip etmek için tıklayın.
YouTube kanalımızı takip etmek için tıklayın
Twitter hesabımızı takip etmek için tıklayın.
