6306 Sayılı Afet Yasası, Tapu, İmar gibi önemli değişikliklerin yapıldığı kanun teklifi Türkiye Büyük Millet Meclisinde kabul edildi.
6306 Sayılı Afet Yasası (Kentsel Dönüşüm) ile yaşanan mağduriyetlerin önüne geçmek, süreci hızlandırmak ve sorunların hızlı halledilmesi için yasada önemli değişiklikler yapıldı.
Emlak Pencerem.com Genel Yayın Yönetmeni Hatice Kolçak yeni düzenlemeyi değerlendirdi. "Sorumluluklarını yerine getirmeyen müteahhide karşın hak sahiplerine tek taraflı fesih hakkı tanındı. Müteahhidin 3. kişilere karşı olan borçlarından dolayı kentsel dönüşüm sürecinde olan yapıya haciz ve tedbir konulamayacağı düzenlendi. En son Kartal ve Kağıthane'den hatırladığımız kendiliğinden çöken binalar için hak sahiplerinin rızası alınmadan bundan sonra Bakanlık tarafından bu metruk veya çökme tehlikesi olan riskli yapılar re'sen yıkılabilecek."
İşte yapılan önemli düzenlemeler
1-6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapıların kentsel dönüşüm ile başlayan sürecinde üzerinde bulunan haklar ve şerhler yapının yıkılmasından sonra da hisseler üzerinde devam edecek.Yapının üzerinde hak ve şerhlerin olması kentsel dönüşüm uygulamasında tapuda yapılacak işlelerde engel teşkil etmeyecek.
Aynı şekilde kentsel dönüşüm ile yeniden yapılan yapı üzerinde bulunan hak ve şerhler kat irtifakı ya da kat mülkiyetine geçiş ile devam edecek. Alacaklılar zarara uğraması engellenmiş olacak.
2- Hak sahipleri ile müteahhidin anlaşması doğrultusunda yapının Kentsel Dönüşüme girdikten sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle yapının bir türlü bitmemesinden dolayı mağduriyetler oluşmakta bu nedenle hak sahipleri sözleşmeyi fesh etmek istediğinde zaman kaybı yaşanmaktadır.
Bu nedenle; Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde maliklerce anlaşma sağlanmasından sonra bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış ise veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır inşai faaliyete devam edilmiyor ise, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte İki çoğunluğu ile karar alınabileceği, belirtilen durumlarının varlığının Bakanlıkça tespit edilmesi halinde müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlamasının veya devam etmesinin istenileceği ve bu ihtara rağmen işe başlanılmaması veya devam edilmemesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla daha önce imzalanmış olan sözleşmeler resen fesih edilmiş sayılacak.
Ayrıca, fesih sonrasında, fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, taraflar arasında yapılan ödemeler ve benzeri konularda genel hukuk hükümlerinin uygulanacak, ancak fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyecek.
3-Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar, kendiliğinden çöken, zeminin kayması, heyelan yangın gibi afetler ile hasar gören veya görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlık tarafından re'sen yıkım yapılabilecek. Varsa daha önce yapılan anlaşmalar geçersiz sayılacak.
Ayrıca hak sahipliği çalışmalarının nasıl yapılacağı ile yapılacak yeni taşınmazların hak sahiplerince teslim alınmaması durumunda hak sahibinin mevcut taşınmazının değerinin hak sahibine ödenerek işlem yapılacağı hüküm altına alınmaktadır.
Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
Yapıların tahliyesinin Bakanlıkça verilen süre içerisinde yapılması mecburidir. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak da dahil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin de yardımıyla Bakanlıkça yapılabilir veya yaptırılabilir.
4- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında alınacak teminatlar ve Kanunda belirtilen iş, işlem ve hizmetlere tahsis edilmiş olan taşınır ve taşınmazlar ile her türlü hak ve alacaklar, para ve para hükmündeki kıymetli evrak hakkında, amme alacakları için yapılacak haciz ve tedbirler de dahil olmak üzere, her ne suretle olursa olsun haciz ve tedbir uygulanamayacağı hükme bağlanmaktadır.
5- Gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhite devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhitin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine başlanılmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır.
6- Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için idareye müracaat eder, idare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın % 10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
6306 Sayılı Afet Yasası (Kentsel Dönüşüm) ile yaşanan mağduriyetlerin önüne geçmek, süreci hızlandırmak ve sorunların hızlı halledilmesi için yasada önemli değişiklikler yapıldı.
Emlak Pencerem.com Genel Yayın Yönetmeni Hatice Kolçak yeni düzenlemeyi değerlendirdi. "Sorumluluklarını yerine getirmeyen müteahhide karşın hak sahiplerine tek taraflı fesih hakkı tanındı. Müteahhidin 3. kişilere karşı olan borçlarından dolayı kentsel dönüşüm sürecinde olan yapıya haciz ve tedbir konulamayacağı düzenlendi. En son Kartal ve Kağıthane'den hatırladığımız kendiliğinden çöken binalar için hak sahiplerinin rızası alınmadan bundan sonra Bakanlık tarafından bu metruk veya çökme tehlikesi olan riskli yapılar re'sen yıkılabilecek."
İşte yapılan önemli düzenlemeler
1-6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapıların kentsel dönüşüm ile başlayan sürecinde üzerinde bulunan haklar ve şerhler yapının yıkılmasından sonra da hisseler üzerinde devam edecek.Yapının üzerinde hak ve şerhlerin olması kentsel dönüşüm uygulamasında tapuda yapılacak işlelerde engel teşkil etmeyecek.
Aynı şekilde kentsel dönüşüm ile yeniden yapılan yapı üzerinde bulunan hak ve şerhler kat irtifakı ya da kat mülkiyetine geçiş ile devam edecek. Alacaklılar zarara uğraması engellenmiş olacak.
2- Hak sahipleri ile müteahhidin anlaşması doğrultusunda yapının Kentsel Dönüşüme girdikten sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle yapının bir türlü bitmemesinden dolayı mağduriyetler oluşmakta bu nedenle hak sahipleri sözleşmeyi fesh etmek istediğinde zaman kaybı yaşanmaktadır.
Bu nedenle; Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde maliklerce anlaşma sağlanmasından sonra bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış ise veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır inşai faaliyete devam edilmiyor ise, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte İki çoğunluğu ile karar alınabileceği, belirtilen durumlarının varlığının Bakanlıkça tespit edilmesi halinde müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlamasının veya devam etmesinin istenileceği ve bu ihtara rağmen işe başlanılmaması veya devam edilmemesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla daha önce imzalanmış olan sözleşmeler resen fesih edilmiş sayılacak.
Ayrıca, fesih sonrasında, fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, taraflar arasında yapılan ödemeler ve benzeri konularda genel hukuk hükümlerinin uygulanacak, ancak fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyecek.
3-Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar, kendiliğinden çöken, zeminin kayması, heyelan yangın gibi afetler ile hasar gören veya görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlık tarafından re'sen yıkım yapılabilecek. Varsa daha önce yapılan anlaşmalar geçersiz sayılacak.
Ayrıca hak sahipliği çalışmalarının nasıl yapılacağı ile yapılacak yeni taşınmazların hak sahiplerince teslim alınmaması durumunda hak sahibinin mevcut taşınmazının değerinin hak sahibine ödenerek işlem yapılacağı hüküm altına alınmaktadır.
Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
Yapıların tahliyesinin Bakanlıkça verilen süre içerisinde yapılması mecburidir. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak da dahil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin de yardımıyla Bakanlıkça yapılabilir veya yaptırılabilir.
4- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında alınacak teminatlar ve Kanunda belirtilen iş, işlem ve hizmetlere tahsis edilmiş olan taşınır ve taşınmazlar ile her türlü hak ve alacaklar, para ve para hükmündeki kıymetli evrak hakkında, amme alacakları için yapılacak haciz ve tedbirler de dahil olmak üzere, her ne suretle olursa olsun haciz ve tedbir uygulanamayacağı hükme bağlanmaktadır.
5- Gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhite devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhitin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine başlanılmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır.
6- Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için idareye müracaat eder, idare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın % 10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
