Sahibindex verilerine göre İstanbul konut piyasasında ilan kiralarında yıllık değişim %44 olurken, ilan fiyatları %26 artmış. Gayrimenkul piyasasında fiyatların emlakçılar yüzünden arttığı ülkemizdeki yaygın şehir efsanelerinden birisidir. Bu efsaneye göre; emlakçılar komisyon gelirlerini artırmak için fiyatları/ kiraları sürekli yukarıya çekmekte, fiyatları/kiraları erişilmez hale getirmektedir. Toplumdaki diğer insanlar nasıl melek değilse emlakçılar da melek değildir. Onlar da kendi çıkarlarını/gelirlerini maksimize etmeyi arzu etmektedirler. 
Ayrıca hem alıcı hem de satıcı gayrimenkul işlem süreçleri ve mevzuatı konusunda çoğu zaman kısıtlı bilgiye sahiptirler. Oysa emlakçı ( ideal koşullarda) hem lokal hem genel gayrimenkul piyasası hem de mevzuat hakkında her iki tarafa nispetle daha bilgili ve tecrübelidir. Emlakçı tarafların mülk ve piyasa ile ilgili bilgi düzeylerini birbirine yaklaştırarak sözleşmenin kurulmasını ve alış verişin tamamlanmasını sağlar. Elbette mümkün olan en yüksek hizmet bedelini almaya çalışır. Ancak fiyatları artırarak komisyon tutarını artırmaya çalışmak ilk bakışta mantıklı gelse de aslında kazın ayağı öyle değildir. Zamanın da bir maliyeti vardır. Bir emlakçının etkin bir şekilde yöneteceği portföy sayısı sınırlıdır. Diğer taraftan Emlakçı bu hizmeti verirken çok sayıda meslektaşı ile de rekabet etmektedir. Sizin yüksek fiyat empoze etmeye çalıştığınız bir ortamda diğer bir meslektaş daha düşük fiyatlar hızlı işlem yaparak daha çok komisyon kazanabilir. Aslında fiyatı düşük tutarak portföy devir hızını artırmak emlakçı için daha iyi bir stratejidir. Fiyatları yüksek tutmaya çalışan bir emlakçı düşük tutmaya çalışan meslektaşı karşısında başarısızlığa mahkumdur. Bakın İstanbul konut piyasasında ilan kiraları %43,8 artmış. Oysa yasal kira artış sınırı %48,7… yani emlakçılar kiraları yasal sınıra bile çekemişler. 
Diğer taraftan konut fiyatları ortalama olarak %26 artmış. Fakat yıllık enflasyon ise %37,8…
Yani emlakçılar fiyat artışlarını enflasyon düzeyine bile çıkartamamışlar. Bir başka açıdan komisyon gelirleri enflasyona yenilmiş. Çok sayıda emlakçının çok sayıda alıcı ve satıcının olduğu bir ortamda fiyatları ne alıcı ne satıcı ne emlakçı yalnızca piyasa belirler vesselam.Dr. Ahmet BÜYÜKDUMAN / Gayrimenkul İktisatçısı - Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Peki emlakçıların varlık gerekçesi nedir?
Esasen, iki taraf arasında bir sözleşme kurulmasını sağlayan simsar olarak tanımlanan emlakçıların, asıl katkıları taraflar arasındaki asimetrik bilgi farkını mümkün olduğunca gidermelerinden kaynaklanır. Satıcı mülküyle ilgili bilgili olmakla birlikte lokal piyasasında kısıtlı bir bilgi setine sahiptir. Alıcı ise bir çok alternatifi incelediği için daha geniş piyasa hakkında satıcıya göre daha büyük bir bilgi setine sahiptir.Ayrıca hem alıcı hem de satıcı gayrimenkul işlem süreçleri ve mevzuatı konusunda çoğu zaman kısıtlı bilgiye sahiptirler. Oysa emlakçı ( ideal koşullarda) hem lokal hem genel gayrimenkul piyasası hem de mevzuat hakkında her iki tarafa nispetle daha bilgili ve tecrübelidir. Emlakçı tarafların mülk ve piyasa ile ilgili bilgi düzeylerini birbirine yaklaştırarak sözleşmenin kurulmasını ve alış verişin tamamlanmasını sağlar. Elbette mümkün olan en yüksek hizmet bedelini almaya çalışır. Ancak fiyatları artırarak komisyon tutarını artırmaya çalışmak ilk bakışta mantıklı gelse de aslında kazın ayağı öyle değildir. Zamanın da bir maliyeti vardır. Bir emlakçının etkin bir şekilde yöneteceği portföy sayısı sınırlıdır. Diğer taraftan Emlakçı bu hizmeti verirken çok sayıda meslektaşı ile de rekabet etmektedir. Sizin yüksek fiyat empoze etmeye çalıştığınız bir ortamda diğer bir meslektaş daha düşük fiyatlar hızlı işlem yaparak daha çok komisyon kazanabilir. Aslında fiyatı düşük tutarak portföy devir hızını artırmak emlakçı için daha iyi bir stratejidir. Fiyatları yüksek tutmaya çalışan bir emlakçı düşük tutmaya çalışan meslektaşı karşısında başarısızlığa mahkumdur. Bakın İstanbul konut piyasasında ilan kiraları %43,8 artmış. Oysa yasal kira artış sınırı %48,7… yani emlakçılar kiraları yasal sınıra bile çekemişler. Diğer taraftan konut fiyatları ortalama olarak %26 artmış. Fakat yıllık enflasyon ise %37,8…Yani emlakçılar fiyat artışlarını enflasyon düzeyine bile çıkartamamışlar. Bir başka açıdan komisyon gelirleri enflasyona yenilmiş. Çok sayıda emlakçının çok sayıda alıcı ve satıcının olduğu bir ortamda fiyatları ne alıcı ne satıcı ne emlakçı yalnızca piyasa belirler vesselam.Dr. Ahmet BÜYÜKDUMAN / Gayrimenkul İktisatçısı - Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
